Wer ein Haus kaufen will, merkt schnell: Passende Objekte sind rar, alle anderen suchen auch ihr Wunschzuhause, immer weniger finden es. Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage sind die Immobilienpreise in der Metropolregion in den vergangenen Monaten weiter gestiegen – teils recht drastisch.
Wie schon im vergangenen November werfen wir nun einen Blick auf die aktuellen Immobilienpreise in Hamburg und im Umland. Es soll ein möglichst anschaulicher und rein auf die Lage fixierter Vergleich der Marktwerte angestellt werden. Dazu vergleichen wir ein durchschnittliches Einfamilienhaus, das wir auf eine „kleine Reise“ durch die Metropolregion schicken: Es wird ein Einfamilienhaus zugrunde gelegt, welches 120m² Wohnfläche bietet und auf einem 500m² großen Grundstück steht. Das ursprüngliche Baujahr ist 1980. Das Haus wurde im Jahr 2000 in mittlerem Umfang modernisiert und erhielt z.B. neue Fenster – alternativ ist eine neue Heizung bzw. neues Dach denkbar. Das Haus hat ein Vollgeschoss und ein darüberliegendes, ausgebautes Dachgeschoss sowie einen Vollkeller. Seine Ausstattung ist gehoben, es bietet eher Parkettböden als Laminat, dazu einen Kamin, teilweise Fußbodenheizung und dreifach verglaste Fenster sowie eine hochwertige Dämmung. Das Bauwerk weist keinerlei nennenswerte Schäden auf und ist in einem insgesamt guten Zustand.
+Autorenporträt AJohannsen
Andre Johannsen ist seit zehn Jahren im Baufinanzierungsgeschäft tätig. Der gelernte Bank- & Sparkassenkaufmann war er vor der Tätigkeit für die HAC AG bei der Sparkasse Südholstein und der Hanseatic Bank beschäftigt. Für persönliche Beratungen steht er in den HAC-Büros Hamburg und Neumünster sowie im Großraum Hamburg sowie den Kreisen Bad Segeberg und Neumünster zur Verfügung.
Es fällt auf, dass es keinen einzigen Ort in der Region gibt, in dem unser Musterhaus an Wert verloren hätte. Die höchsten Wertsteigerungen sind in den Hamburger Randgebieten zu verzeichnen: In Orten wie Tangstedt, Appen und Großhansdorf legte der Wert zweistellig zu. Aber auch in ohnehin schon teuren Lagen stiegen die Preise durchaus signifikant um ca. 4-6% in den sieben Monaten seit letztem Herbst. Anhand konkreter Orte bzw. Stadtteile entlang der bereits im letzten Vergleich zugrunde gelegten horizontalen und vertikalen Achsen sieht man, wie sich das Preisniveau erhöht hat.
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Achse Nord-Süd (vertikal) Hamburg-West
+Grafik Hamburgkarte mit Achsen
Auf unserer Reise von Nord nach Süd im westlichen Teil Hamburgs starten wir in Quickborn (Schleswig-Holstein) und stellen fest, dass unser Haus statt 322.000 € nun für 336.000 € zu haben wäre. In Hamburg angekommen befinden wir uns in Schnelsen und unser Kaufpreis schnellt auf 540.000 € hoch. Der Stadtteil Schnelsen hat knapp 30.000 Einwohner und ist an die AKN und die A7 angebunden. In der Frohmestraße findet man Einkaufsmöglichkeiten aller Art. Mit Unternehmen wie IKEA und Stulz sind dort große Arbeitgeber anzutreffen. Der Stadtteil bietet einige Erholungsflächen und ist von ruhigen Seitenstraßen geprägt.
Seinen Höhepunkt erreicht der Marktwert unseres Hauses allerdings auf der westlichen Nord-Süd-Achse in Ottensen. Dieser Stadtteil grenzt im Süden an die noble Elbchaussee und im Osten an das gediegene Othmarschen. Die Elbnähe, zahlreiche Parks und gehobene Einkaufsgelegenheiten tun ihr Übriges, um die Immobilienpreise auf einem sehr hohen Niveau zu halten. Der Kaufpreis pro Quadratmeter unseres Musterhauses beträgt hier 7.666 € – was noch konservativ geschätzt ist. Ein freier Blick auf die Elbe, wenn er auch noch so schmal ist, lässt den Preis weiter ansteigen.
Außerhalb Hamburgs, im ca. 35 km südlich gelegenen Buchholz in der Nordheide, sinkt der Marktwert auf 312.000 € ab. Für viele Interessenten wäre das wohl vor ein paar Jahren noch der am ehesten als solide eingeschätzte Kaufpreis für ein 120m² großes Einfamilienhaus in mittlerer Lage gewesen. Doch heute trifft man diese Preise tatsächlich nur in ca. 45 Minuten Fahrzeit südlich von Hamburg an. Im Vergleich zum November 2017 ist das Musterhaus allerdings auch in Buchholz um +1,22% gestiegen.
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ACHSE NORD-SÜD (VERTIKAL) HAMBURG-OST
Schicken wir das Musterhaus im Hamburger Osten von Nord nach Süd auf die Reise, fällt auf, dass unser Haus im schleswig-holsteinischen Tangstedt mit 336.000 € auf einem ähnlichen Niveau liegt wie in Quickborn. Ein wenig weiter südlich, in Hamburg-Duvenstedt mit seinen schönen Einfamilienhäusern und ruhigen Straßen, schnellt der Kaufpreis jedoch auf 590.000 € hoch. Der Ort ist geprägt von seinem großen Naturschutzgebiet, welches zu erholsamen Spaziergängen im Wald einlädt. Ein paar Kilometer südlich sackt der Preis in Bramfeld auf 504.000€ ab und steigt noch weiter südlich in Marienthal auf ein Hoch von 640.000 €. Was von den bewegten Zeiten dieses Ortes geblieben ist, ist vor allem der gehobene Status als Villenvorort. Die Nord-Süd-Achse im östlichen Teil Hamburgs ist zwar spürbar im Wert gestiegen, liegt jedoch hinter der westlichen Achse etwas zurück.
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ACHSE WEST-OST (HORIZONTAL) HAMBURG-NORD
Auf der Reise über die vertikale West-Ost-Achse wird erkennbar, dass an den Endpunkten der Achse, in Appen im Westen und Lütjensee im Osten die geringsten Marktwerte zu finden sind: Gut 300.000 € würde das Musterhaus dort kosten. Der Höchstwert findet sich mit einer leichten Ostlastigkeit in Poppenbüttel mit 536.000 €. Rellingen ist im Verhältnis zur Einwohnerzahl mit etwa 1.100 Betrieben einer der gewerbereichsten Orte der Region. Dennoch fällt beim Durchfahren des Ortes auf, dass er ruhig ist und durch die vielen Felder und Baumschulen sehr ländlich wirkt. Unter anderem daraus lässt sich im Vergleich zu Appen und Langenhorn der besonders hohe Kaufpreis von 447.000 € ableiten. Ob sich ein Interessent den aufgerufenen Kaufpreis leisten kann und sollte, hängt nur zum Teil von der Bewertung der Immobilie ab. Monatliches Einkommen, monatliche Ausgaben, etwaige vorhandene Kreditverpflichtungen und Eigenkapital müssen zueinander passen. Beratung und Orientierung kann ein bankenunabhängiger Finanzierungsberater geben.
