Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus kaufen möchte, sollte die die Vor- und Nachteile abwägen. Je nachdem, um welche Art von Ferienimmobilie es sich handelt, gibt es enge Vorgaben bei der Nutzung. Soll die Ferienimmobilie mit einem Darlehen finanziert werden, wirkt sich die Art Immobilie auf die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und die Konditionen der Bank aus.

Ob auf Sylt, in Timmendorfer Strand oder am Bodensee: Ferienhäuser und -wohnungen erfreuen sich großer Beliebtheit. Gerade nach einem schönen Sommer wollen viele Urlauber ihr eigenes Stück vom Urlaubsflair kaufen und benötigen eine Finanzierung für ihr Traumdomizil. Wer dann erfährt, dass eine Ferienimmobilie nicht genauso finanziert werden kann wie eine Wohnimmobilie, steht vor einer großen Hürde. Deswegen sollten sich Interessenten vor der Zusage an einen Verkäufer gut informieren.

Andre Johannsen ist seit zehn Jahren im Baufinanzierungsgeschäft tätig. Der gelernte Bank- & Sparkassenkaufmann war er vor der Tätigkeit für die HAC AG bei der Sparkasse Südholstein und der Hanseatic Bank beschäftigt. Für persönliche Beratungen steht er in den HAC-Büros Hamburg und Neumünster sowie im Großraum Hamburg sowie den Kreisen Bad Segeberg und Neumünster zur Verfügung.

Die drei Arten von Ferienimmobilien

Je nachdem, wo die Immobilie liegt, und wie das Bauplanungsrecht ihre Nutzung regelt, gilt sie als Ferienwohnung oder als normale Wohnimmobilie. Folgende Typen werden unterschieden:

1. Wohnimmobilie in einem (Ferien-) Ort: Sie ist zum dauerhaften Wohnen zugelassen und liegt nicht in einem geschlossenen Ferienpark. Sie kann privat für Ferienzwecke genutzt werden. Eine ständige Vermietung an wechselnde Feriengäste ist meist nicht vorgesehen. Man hat lediglich sein eigenes Refugium.

2. Klassische Ferienimmobilie: Sie ist nicht zum Dauerwohnen zugelassen und liegt in einem (Ferien-) Ort, aber nicht in einem geschlossenen Ferienpark. Sie kann z.B. sechs Wochen im Jahr selbst bewohnt werden und muss für den Rest des Jahres als Ferienwohnung vermietet werden.

3. Ferienimmobilie in einem Ferienpark. Liegt die Immobilie in einem geschlossenen Feriengebiet, ist die Vermietung an Feriengäste vorgeschrieben und eine Eigennutzung in der Regel ausgeschlossen oder nur für wenige Wochen im Jahr zulässig. Diese Beschränkungen erschweren eine Finanzierung deutlich.

Art der Immobilie entscheidet über Finanzierungskonditionen

Wird eine reguläre Wohnimmobilie aus freien Stücken als Feriendomizil genutzt, ist eine Finanzierung sehr einfach. Die Banken prüfen die Bonität des Darlehensnehmers im Bezug auf den Wert der Immobilie und die Höhe des Kredites und bietet dann einen Zinssatz für die gewünschte Laufzeit an. Allerdings muss die Bonität sehr gut sein, wenn keine Mieteinnahmen zur Deckung der monatlichen Rate zur Verfügung stehen.

Für die klassische Ferienimmobilie ist die Finanzierung anspruchsvoller. Da die Immobilie nicht zum Dauerwohnen zugelassen ist, könnte eine Bank sie im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers schlechter verwerten. Im Fachjargon: Es liegt eine eingeschränkte dingliche Sicherheit vor.

Die Mieteinnahmen, die durch Fremdvermietung an Feriengäste entstehen, werden von den Banken nur teilweise angerechnet, da sie je nach Saison höher oder geringer ausfallen können. Daher muss die Bonität des Kreditnehmers selbst sehr gut sein.

Reine Ferienobjekte in geschlossenen Ferienparks finanzieren die Banken kaum. Ihre Verwertbarkeit für eine Bank ist sehr stark erschwert, weil sie im Falle des Zahlungsausfalls den meisten Interessenten mit Wunsch zur Wohnnutzung nicht angeboten werden kann. Aus diesem Grund gibt es so gut wie keine Bank, die solche Immobilien beleiht und finanziert. Wer über die eigentliche Immobilie hinaus erhebliche Zusatzsicherheiten mitbringt, kann eine Finanzierung bekommen. Auch in besonderen Einzelfällen ist eine Finanzierung möglich, z.B. wenn es sich um eine lokale Bank handelt und der Darlehensnehmer mindestens 50% Eigenkapital einbringt und auch sonst eine überdurchschnittliche Bonität hat.

Wer schon eine Ferienimmobilie besitzt, kann sich eine günstige Anschlussfinanzierung auf zwei Arten sichern:

1. Bei der Anschlussfinanzierung die Bank wechseln und Zinsen sparen: Häufig sind Prolongationen bei der Bestandsbank teurer als eine Umschuldung der Immobilie bei einer anderen Bank.

2. Einfacher ist eine Kapitalbeschaffung über die vorhandene Wohnimmobilie, anstatt das Feriendomizil zu beleihen. Weil Banken Ferienimmobilien als geringere Sicherheit ansehen, können sich Kreditnehmer mit einer fast oder vollständig abbezahlten Immobilie günstig Geld beschaffen.

Was sollte man bei der Anschlussfinanzierung beachten?

• Wer schnell tilgt, wird belohnt: Viele Banken gewähren deutliche Zinsnachlässe, wenn das Darlehen in kürzeren Zeiträumen zurückgezahlt wird. Das liegt daran, dass die schnelle Tilgung die Sicherheit für die Bank erhöht, dass das Darlehen vollständig zurückgezahlt wird. Das gilt insbesondere bei sogenannten Volltilgerdarlehen, bei denen der Kredit innerhalb der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt wird.

• Wer sich frühzeitig kümmert, spart: Kreditnehmer, die Zeit haben die Konditionen verschiedener Banken in Ruhe zu vergleichen, sparen erhebliche Zinskosten. Muss es dagegen schnell gehen, wird es oft teurer. Eine weitere Möglichkeit, sich günstige Konditionen rechtzeitig zu sichern, ist ein Forward-Darlehen, das z.B. ein oder zwei Jahre vor dem eigentlichen Anschlusstermin abgeschlossen wird. Derzeit sind die Aufschläge dafür, dass das Darlehen schon Jahre vor dem eigentlichen Umschuldungszeitpunkt abgeschlossen wird, extrem niedrig.

• Je mehr eine Immobilie wert ist, desto günstiger wird der Zins für die Anschlussfinanzierung ausfallen, weil die Sicherheit für die Bank höher ist. Deswegen sollten alle Rechnungen, z. B. für Sanierungen oder kleinere Modernisierungen, gut aufbewahrt werden. Können Kreditnehmer den guten Zustand der Ferienwohnung oder des Ferienhauses gegenüber der Bank belegen, kann das bares Geld wert sein! Denn gerade ältere Immobilien aus den 1950er und 1960er Jahren werden häufig als veraltet bewertet und stellen daher im unsanierten Zustand für die Banken nur eine unzureichende Sicherheit dar.

• Wer über seine Vermietungsaktivitäten professionell Buch führt, kann der Bank die Mieteinnahmen als nachhaltiges Einkommen darlegen. Meist gewährt sie dann eher eine günstige Anschlussfinanzierung, als wenn Mieteinnahmen in Bar vereinnahmt werden und deswegen nicht nachgewiesen werden können. In dem Fall berechnen manche Banken aus Kulanz zwar pauschale Mietansätze. Diese sind aber in der Regel sehr niedrig und können zu einer negativen Bonitätsbeurteilung führen, weil die Haushaltsausgaben im Vergleich zu den Einnahmen als zu hoch angenommen werden.